අමාලි සහ නුවන් කොළඹ ප්‍රධාන ආයතනයක සේවය කළහ. විවාහ වීමේ බලාපොරොත්තුවෙන් සිටි ඔවුන් නිවෙසක් ඉදිකර ගැනීමට ඉඩමක් මිලදී ගැනීම කෙරෙහි උනන්දු වූහ. එහෙත් නගරාසන්නයේ ඉඩමක් සොයා ගැනීමත් නිවෙසක් ඉදිකර ගැනීමත් ඉතා දුෂ්කර කාර්යයක් බව ඔවුහු අවබෝධ කර ගත්හ. එනිසා ඔවුහු මහල් නිවාස ගොඩනැඟිල්ලකින් නිවාස ඒකකයක් මිලදී ගැනීම කෙරෙහි අවධානය යොමු කළහ. එහෙත් අධික මිලකට අලෙවි වන එවැනි ඒකකයක් එකවර මුදල් දී මිලදී ගැනීම ඔවුන්ට අපහසු කටයුත්තක් විය. එනිසා ණයක් ලබා ගෙන එවැනි මිලදී ගැනීමක් කළ හැකිදැයි දැන ගත යුතු විය. එමෙන් ම නිවෙසක් සහිත ඉඩමක් මිලදී ගැනීමක් හා මහල් ගොඩනැඟිල්ලක ඒකකයක් මිලදී ගැනීමක් අතර වෙනස කුමක්දැයි දැනගැනීමටත් එවැනි ඒකක විකිණීම හා මිලදී ගැනීමට අදාළ නීතිමය තත්ත්වය පිළිබඳවත් දැනගැනීමට අවශ්‍ය විය.

එනිසා අද ලිපියෙන් පැහැදිලි කරන්නේ බද්ධ නිවාස නමින් හැඳීන්වෙන එවැනි මහල් නිවාස ඒකක පිළිබඳ නීතියයි.

බද්ධ නිවාස

ජනතාව ගම්වලින් නගරවලට සංක්‍රමණය වීමත් සමඟ නගර දැඩි ජනාකීර්ණ තත්ත්වයට පත්ව තිබේ. ඒ ජනාකීර්ණ බව දිගින් දිගටම වැඩි වීමක් මිස අඩු වීමක් සිදු නොවේ. මේ තත්ත්වය තුළ නගරවලට ඇදී එන ජනයාගේ නිවාස ගැටලුවක් බවට පත්ව තිබේ. විශාල ප්‍රමාණයක් නගරවලට ඇදී ආවත් නගරයේ ඉඩම් ප්‍රමාණය වැඩි වන්නේ නැත. මේ ගැටලුවට විසඳුමක් ලෙස බද්ධ නිවාස ඉදිකිරීම ආරම්භ වෙයි. එය සහාධිපත්‍ය දේපළ (ඛ්ධදඤධථඪදඪභථ නපධනඥපබර) යනුවෙන් ද හැඳීන්වෙයි. සහාධිපත්‍ය දේපළක් යනු සිරස් හෝ තිරස් අතට විහිදුණු නිවාස ඒකක එකකට වඩා වැඩි ගණනකින් යුතු දේපළකි. එහි ඒකකවලට එක් එක් පුද්ගලයාට තනි තනිව හිමිකමක් තිබෙන අතර එහි පොදු අංගෝපාංගවලට ඒකක හිමි පුද්ගලයන් සියලුදෙනාට පොදු හිමිකමක් ඇත.

අන් කවරදාටත් වඩා බද්ධ නිවාස ඉදිවීමත් බොහෝ දෙනෙක් එවැනි නිවාසවල ජීවත් වීමට නැඹුරුවීමේ තත්ත්වයත් තුළ ඒ සම්බන්ධ නීතිය පිළිබඳ දැනුවත් වීම වැදගත්ය. එවැනි දේපළක් මිලදී ගැනීමට පෙර ඒවාහි හිමිකම් පිළිබඳ නිරවුල්භාවය, ඒවා නීත්‍යානූකූල ලෙස ඉදිකර තිබේ ද පහසුකම්වලින් සමන්විත වී තිබේද අදාළ නිවාස සංකීර්ණයේ කළමනාකරණය සිදුවන්නේ කෙසේද ආදී කරුණු ගැන දැනුවත් වීම අවශ්‍ය වේ.

බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් පනත

සාමාන්‍ය තත්ත්වය අනුව පුද්ගලයෙක් තම නිවෙස ඉදිකර ගැනීමට ඉඩමක් හෝ නිවෙසක් සහිත ඉඩමක් මිලදී ගනියි. එහෙත් සහාධිපත්‍ය දේපළක දී මිලදී ගන්නේ ඉඩමක් නොව මහල් නිවාසයක ඇති ඒකකයකි. එනිසා එය ඉඩම්වලට අදාළ නීතියෙන් වෙනස් වේ. 1973 අංක 11 දරන බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් පනත සහාධිපත්‍ය දේපළවලට අදාළ වේ. එම පනතට කෙරුණු සංශෝධන කිහිපයකි. එනම් 1982 අංක 45 දරන බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් සංශෝධන පනත, 1999 අංක 4 දරන බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් විශේෂ විධිවිධාන පනත, 2002 අංක 27 දරන බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් විශේෂ විධිවිධාන සංශෝධන පනත සහ 2003 අංක 39 දරන බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් සංශෝධන පනත මඟිනි.

මහල් කිහිපයකින් යුත් සහාධිපත්‍ය දේපළක ඒකකවල හිමිකම් ලියාපදිංචිය පිළිබඳවත් පොදු අංගෝපාංග සහිතව ගොඩනැඟිල්ල බෙදා වෙන්කර ගැනීම පිළිබඳවත් එක් එක් ඒකකවල හිමිකම් පැවරීම පිළිබඳවත් බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් පනතින් විධිවිධාන සලස්වා තිබේ.

පොදු අංග දෙකක්

සහාධිපත්‍ය දේපළක් සම්බන්ධයෙන් ප්‍රධාන වශයෙන් හඳුනාගත යුතු අංග දෙක වන්නේ එය සමන්විත වන තනි ඒකක සහ පොදු අංගෝපාංග හා පහසුකම්ය. යමෙක් සහාධිපත්‍ය දේපළක දී මිලදී ගන්නේ ඒකකයකි. එය නිවෙසකට සමානය. නිවෙසක අංගෝපාංග වන නිදන කාමර, නාන කාමර, සාලය, කුස්සිය ආදී අංගවලින් එය සමන්විත වේ. මිලදී ගන්නා පුද්ගලයාට ඒ ඒකකයේ තනි අයිතිය හිමි වේ. මේ තනි අයිතියට අමතරව පොදු අයිතිය ලැබෙන අංගෝපාංග හා පහසුකම් ද සහාධිපත්‍ය දේපළකට අයත් වේ. තනි තනි ඒකකවල හිමිකරුවන් සියලුදෙනාට ම මේ අංගෝපාංගවලට පොදු හිමිකමක් ඇත. ගොඩනැඟිල්ලට ඇති ප්‍රවේශ, තරප්පු, සෝපාන, ගොඩනැඟිල්ලේ අත්තිවාරම, කුලුනු, බාල්ක, බිත්ති, උද්‍යාන හා ක්‍රීඩා භූමි, වාහන නතර කරන ස්ථානය ආදීය පොදු පහසුකම් හා අංගෝපාංගවලට අයත් වේ.

සහාධිපත්‍ය දේපළ

බද්ධ නිවාස අයිතිවාසිකම් පනත අදාළ වන ආකාර තුනක් පනතේ දක්වා තිබේ. ඉඩමක් මත ඉදිකරන ලද ඒකකවලට බෙදා වෙන් කළ හැකි ගොඩනැඟිල්ලකට එය අදාළ වේ. එය සහාධිපත්‍ය දේපළ යනුවෙන් හැඳීන්වේ. දෙවනුව ඉඩමක් මත ඒකකවලට වෙන් කළ හැකි පරිදි ඉදිකිරීමට යෝජිත ගොඩනැඟිලි සැලැස්මකට ද පනත අදාළ වේ. එය යෝජිත සහාධිපත්‍ය දේපළකි. එය කඩදාසියක් මත පමණක් වූ දේපළක් පමණක් වුව ද එයට නීතිමය පිළිගැනීමක් ලැබී තිබේ. ඒ පිළිගැනීම ලබා දී තිබෙන්නේ අනාගත ගැනුම්කරුවන්ට ඒ සඳහා ණය ලබා ගැනීමේ අවශ්‍යතාව ඉටු කර ගැනීම සඳහාය. තෙවනුව ඉඩමක් මත අර්ධ වශයෙන් ඉදිකර ඇති මිනිස් වාසයට සුදුසු මට්ටමින් වැඩනිම කළ නිවාස ඒකක එකකට වඩා වැඩි ගණනකින් සමන්විත ගොඩනැඟිල්ලකි. එය අර්ධ සහාධිපත්‍ය දේපළක් ලෙස හැඳීන්වේ.

පිඹුර

ඉඩමකට අදාළව පිඹුරක් ඇති බව අප කවුරුත් දන්නා කරුණකි. සහාධිපත්‍ය දේපළක් සම්බන්ධව පිඹුර සැකසෙන්නේ ගොඩනැඟිල්ලට අදාළවය. එක් එක් නිවාස ඒකක වෙන වෙනම හඳුනාගත හැකි පරිදි අංකනය කරමින් පිඹුර සකස් කළ යුතු වේ. ඉහත දැක්වූ ආකාර තුනට එනම් සහාධිපත්‍ය දේපළ, අර්ධ සහාධිපත්‍ය දේපළ හා යෝජිත සැලැස්මක දැක්වෙන සහාධිපත්‍ය දේපළ යනාදියට අදාළව පිඹුරු සකස් කළ යුතු වේ. ඉඩම ප්‍රමාණය අක්කර, රූඩ්, පර්චස් ආදී වශයෙන් මැන බලන අතර සහාධිපත්‍ය ඒකකයක ප්‍රමාණය දක්වන්නේ අදාළ ඒකකයේ බිමෙහි ප්‍රමාණය (ටතධධප චපඥච) මතය.

සහාධිපත්‍ය පිඹුර ලියාපදිංචි කිරීම පිළිබඳ පනතේ විධි විධාන දැක්වේ. ඒවා ලියාපදිංචි කිරිමේ අයදුම්පත රෙජිස්ට්‍රාර් ජනරාල්වරයාට යැවිය යුතු අතර එහි පිටපතක් සහාධිපත්‍ය කළමනාකරණ අධිකාරිය වෙත යැවිය යුතු වේ.

ලියාපදිංචිය

ලියාපදිංචි කිරීමේ දී සහාධිපත්‍ය පිඹුරේ ඇතුළත් කළ යුතු කරුණු රැසකි. ගොඩනැඟිල්ලේ පිහිටීම රූප රේඛනය කර දැක්විය යුතුයි. එමෙන් ම එක් එක් ඒකකය අංකවලින් හෝ සංකේතවලින් දැක්විය යුතුය. එක් එක් ඒකකයේ බිමි ප්‍රමාණය, මහල, උස මායිම් යනාදිය දක්වා තිබිය යුතුය. ඉඩමක් ගත් විට එහි මායිම් හතරකි. එහෙත් සාහාධිපත්‍ය ඒකකයක මායිම් හයකි. එනම් උතුර, දකුණ, බස්නාහිර, නැඟෙනහිර, උඩ සහ යට යනුවෙනි. තව ද එම පිඹුරේ සියලුම පොදු අංගෝපාංග සහ පහසුකම් ද දැක්විය යුතුය. එමෙන් ම ඒ සමඟ මිනින්දෝරු සහතිකයක් ද ගෘහ නිර්මාණ ශිල්පියකුගේ හෝ ඉංජිනේරුවකුගේ සහතිකයන් ද ඉදිරිපත් කළ යුතු වේ. එනිසා ඔබ සහාධිපත්‍ය දේපළක් මිලදී ගැනීමට පෙර මෙම ලියාපදිංචිය කර තිබේ ද යන්න ගැන සැලකිලිමත් විය යුතු වේ. ඉදිකිරීමට යෝජිත සහාධිපත්‍ය දේපළකට මුදල් ගෙවා වෙන් කර ගැනීමේ දී වුවද ඔබ ලියාපදිංචිය සලකා බැලිය යුතුය. එවැනි යෝජිත සහාධිපත්‍ය පිඹුරක් ලියාපදිංචි කිරීමට නීතිමය පිළිගැනීමක් ලබා දී තිබීමේ වාසිය එයයි. එවැනි පරීක්ෂා කිරීමක් තුළින් ඔබට සුරක්ෂිත බවක් ලැබේ. එසේ නොමැතිව විශාල මුදල් ප්‍රමාණයක් වැයකර ඔබ රැවටීමකට පවා ලක්විය හැකිය. එවැනි සිද්ධි පිළිබඳව ද වාර්තා වේ. එනිසා සහාධිපත්‍ය පිඹුර නිසි පරිදි ලියාපදිංචි කර තිබේ ද යන්නත් පොදු අංගෝපාංග හා පහසුකම් පිළිබඳවත් ඔබ සැලකිලිමත් විය යුතුය.

මිලදී ගැනීම

සහාධිපත්‍ය දේපළක් ඔබට අවස්ථා දෙකක් යටතේ මිලදී ගත හැකිය. එනම් නව සහාධිපත්‍ය දේපළක් විකුණන විට සහ එවැනි දේපළක් නැවත විකිණීමක දීය. එනම් සහාධිපත්‍ය ගොඩනැඟිල්ල සාදානිම කළ පසු ප්‍රථම වරට එහි ඒකක විකිණීමේ දී මිලදී ගත හැකිය. එසේත් නැතිනම් දැනටමත් යමෙක් මිලදී ගෙන ඇති ඒකකයක් විකුණන අවස්ථාවේ මිලදී ගත හැකිය. ඉඩමක් මිලදී ගැනීමේ දී ඔබ එහි ඔප්පු සහා ලියාපදිංචිය පරීක්ෂා කරන ආකාරයෙන් සහාධිපත්‍ය ඒකකයක් මිලදී ගැනීමේ දී ද හිමිකම් පරීක්ෂා කර බැලීමට සැලකිලිමත් විය යුතුය. එක් එක් ඒකකවලට අදාළව හිමිකම් මාරුවීම් අදාළ උපලේඛනවල දැක්වේ. ඒ අනුව අයිතිකරුගේ නම, පෙර ලියාපදිංචිය පිළිබඳ විස්තර, පොදු පහසුකම් යනාදිය සහාධිපත්‍ය ඔප්පුවක දක්නට ලැබේ. එවැනි ඒකකයක් විකිණීමක දී අදාළ ඔප්පුව නොතාරිස්වරයකු සහතික කළ යුතු අතර එය ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ කාර්යාලයේ ලියාපදිංචි කළ යුතුය. ඒ අනුව සහාධිපත්‍ය දේපළක් මිලදී ගැනීමේ හැකියාව ඔබට තිබෙන අතර එය තවත් ගැනුම්කරුවකුට විකිණීමේ හැකියාව ද ඔබට ඇත. මෙසේ සහාධිපත්‍ය ඒකකයක හිමිකම මාරුවීම ඉඩම් ලියාපදිංචි කාර්යාලයේ ලියාපදිංචි විය යුතු බැවින් ඔබට එය පරීක්ෂා කර බැලීමෙන් හිමිකමේ නිරවුල් බව දැන ගත හැකියි.